Location d’un appartement à Dubaï en 2021

Vous songez à louer une maison, une villa ou un appartement dans l’émirat ?

Si vous êtes expatrié/e là-bas, vous pouvez louer assez facilement en tant que résident/e. Évidemment, selon les objectifs et les envies de chacun, le bien immobilier considéré sera différent, mais il faudra néanmoins prendre en considération quelques aspects d’ordre général.

Il vous faudra répondre aux questions suivantes : 

• Quel est l’appartement à Dubaï le plus approprié aux critères de la recherche ?
• Quel est le niveau des loyers dans tel ou tel quartier ?
• Comment optimiser et trouver la meilleure offre avec le loyer le plus bas ?

Attention : si le contrat de location est prévu pour durer moins de douze mois, c’est un contrat de location à court terme et les règles du Bureau de tourisme de Dubaï s’appliquent.

Mais vous voulez sans doute louer plus longtemps ? Voyons ensemble par quelles phases se déroulera votre parcours de location. Nous verrons également quelles sont les spécificités locales en matière de législation et de dépenses afférentes concernant la location d’un bien immobilier.

Par où commencer lors de la location d’un appartement à Dubaï ?

Avant de se poser la moindre question concernant les modalités effectives pour louer un appartement, il faut bien entendu se livrer à une étude de marché.

• Souhaitez-vous résider à Dubaï ?
• Voulez-vous simplement y séjourner quelques semaines voire quelques mois dans l’année ?

Il est recommandé d’avoir déjà un visa de résidence dans les Émirats Arabes Unis, car votre “Emirates ID” vous sera demandé.

Le meilleur moyen de débuter est tout naturellement d’effectuer des recherches sur des sites internet ou, pourquoi pas, des pages de réseaux sociaux.

Il y a de nombreux sites web et une simple requête sur votre moteur préféré vous donnera de nombreux résultats de recherches. 

De là, vous pourrez trier les résultats en fonction de vos envies et de critères objectifs comme :

1. possibilité ou pas de visiter l’appartement, et quand
2. loyer demandé
3. meublé ou pas
4. date envisagée pour commencer la location
5. montant de la caution demandée (en général, c’est 5% de la somme totale pour la location sur toute la durée)

Ces informations peuvent bien entendu varier, en fonction du propriétaire ou de l’agence immobilière. En général, sachez qu’il vaut mieux envisager de débuter la location dans le mois qui suit le moment où vous prenez contact avec une agence immobilière.

Détails à prendre en compte avant de choisir un appartement à louer

Si vous êtes sur place, à Dubaï, la visite est fondamentale pour faire le bon choix. N’hésitez pas à photographier l’appartement, les environs, afin d’emmagasiner le maximum de détails qui comptent.

Nous vous recommandons de bien vérifier les aspects suivants AVANT de prendre votre décision, sans ordre particulier :

• Dans les prestations de la résidence, y-a-t-il une piscine, une salle de fitness, un court de tennis, etc. ?
• Quel est l’état de l’installation électrique : y-a-t-il un tableau général, des fusibles pour chaque pièce ?
• Quelles sont les facilités situées non loin de là : supermarché, médecin, école, centres sportifs, restaurants, pressing, etc. ?
• Y-a-t-il un protocole ou une procédure à respecter si vous recevez des invités dans votre appartement ?
• Quel est le niveau sonore généré par l’environnement dans le quartier (route, transports, chantiers, voisinage) ? Si possible, consultez les voisins déjà sur place pour vous faire une idée, y compris s’il y a d’autres difficultés qui ne sautent pas aux yeux ou aux oreilles au premier abord.
• Quels sont les transports en commun à proximité, et où sont les stations de bus ou de métro ? Êtes-vous loin de votre travail ou d’un lieu où vous devez vous rendre régulièrement ?
• Si vous avez un véhicule, y-a-t-il un parking prévu ou pas ?
• Comment se déroule l’accès dans la résidence ou l’immeuble ? Y-a-t-il un vigile ? Faut-il une autorisation préalable ?

Les bonnes choses à savoir avant de louer

À Dubaï, il n’est pas hors de propos de négocier et cela même pour les loyers. Essayez donc de diminuer le montant du loyer demandé, en présentant des arguments. L’une des techniques est de payer vos loyers avec moins de chèques bancaires. De cette façon, les frais bancaires et de change générés par la conversion de votre chèque en Dirhams seront moindres.

Faites bien attention aux détails : date de début, de fin de bail, montant de la garantie à déposer. Et tout comme en France, lisez bien entre les lignes et notamment ce qui est écrit en tout petit. 

Documents nécessaires

Afin d’attester de votre identité, il faudra présenter votre passeport. Si vous êtes résident dans les Émirats, vous remettrez une copie de votre visa de résidence ou éventuellement le document original de votre garant, parrain, ou entreprise, qui atteste de l’initiation de la procédure auprès des autorités. La résidence vous permettra de signer un contrat DEWA avec l’eau et l’électricité, et également de souscrire à une offre de fourniture d’internet ou de gaz naturel.

Payer une garantie et réserver votre appartement, une bonne idée ?

Parfois, il faut consentir à payer une avance pour pouvoir s’assurer que vous obtiendrez l’appartement que vous souhaitez, et que l’opportunité ne vous passera pas sous le nez. Dans ces cas-là, il est préférable de verser une garantie. À Dubaï, son montant s’élève habituellement à 5% du total des loyers sur toute la période envisagée. Vous pouvez également payer une garantie égale d’un mois de loyer.

Par la suite, il vous faudra payer en liquide ou en signant des chèques que vous remettrez d’abord à l’agent immobilier qui les conservera jusqu’à la fin de la transaction. Tout comme en France, n’oubliez pas de demander une quittance ou un reçu pour la garantie que vous aurez versée pour cette réservation. Si cependant vous renoncez à la location pour une raison ou une autre, les espèces ou le / les chèques seront remis par l’agent immobilier au propriétaire.

Conclure un contrat de location

Si vous passez par une agence immobilière, son représentant vous fera parvenir un contrat de location, ou bail, avec toutes les données concernant les parties au contrat. Vérifiez bien qu’il n’y a aucune erreur vous concernant. S’il le faut, indiquer comment les corriger avec les informations correctes et également prévoir, selon le cas, quelques modifications mineures sur la décoration intérieure, comme la couleur des murs ou les rideaux. Il faut donc vérifier que cela soit autorisé.

Une fois que la forme vous convient, vous pouvez signer et transmettre le document à l’agence immobilière ainsi que les chèques correspondant à la location, et la somme en liquide ou le chèque correspondant à la commission de l’agence. N’oubliez pas de réclamer des factures.

L’agence se chargera de faire signer les documents par le propriétaire et vous recevrez un original signé par les deux parties. 

Vous pourrez enfin recevoir les clés et, le cas échéant, des cartes pour accéder à la résidence sécurisée. Vous devrez signer une déclaration de réception des clés, des cartes, d’une place de parking, ou de toute autre facilité attachée à la jouissance de l’appartement.

Qu’est-ce qu’un contrat DEWA ?

Bravo, vous avez l’appartement ! Mais il faut y assurer la connexion à toutes les utilités qui le rendent vivable.

Pour cela, il faut initier une démarche auprès de la Dubai Electricity & Water Authority (DEWA) qui est chargée de vous livrer l’eau et l’électricité. Il faudra déposer une somme d’argent, qui en principe vous sera rendue à la fin de la location, et qui couvre également les frais de raccordement aux réseaux.

Pour votre information, ces dépenses d’utilités “DEWA” correspondent à 5% du montant de la location.

Une formalité obligatoire : s’inscrire à “Ejari”

Cette autorité dubaïote récente, appelée Ejari a été créée pour recenser les transactions sur le marché locatif de l’immobilier. Sa mission est de standardiser les contrats et de vérifier l’équilibre des droits et obligations entre les parties.

Vous devez donc y enregistrer votre contrat “DEWA” et vous acquitter d’une taxe forfaitaire de 195 AED. Une fois que cela sera fait, vous en informerez la DEWA pour qu’elle puisse procéder au raccordement et à la livraison de l’eau et de l’électricité.

Pour que l’enregistrement à l’Ejari se fasse sans accrocs, prévoyez les pièces justificatives nécessaires. Il y aura besoin des copies des “Emirates ID” et/ou des copies des passeports des deux parties, du contrat de location en original, l’accord de raccordement DEWA au nom du locataire, une attestation de l’acte de propriété ou un plan de financement si le bien immobilier est acquis grâce à un emprunt.

Les précautions à prendre avant de louer un appartement à Dubaï

Nous sommes là-bas dans un pays musulman. Le premier jour de la semaine est donc le dimanche, car le vendredi est officiellement férié et le samedi jour non travaillé. En conséquence, il faudra en tenir compte pour vos démarches et y compris pour la visite ou le raccordement de votre appartement aux utilités DEWA.

Voici une check-list des points à ne pas oublier avant de conclure un contrat de location à Dubaï :

1. Faites les formalités d’enregistrement auprès de l’Ejari.
2. En cas de problèmes constatés dès l’occupation des lieux, prenez des photos et contactez rapidement l’agence immobilière et le bailleur. Au besoin, ceci vous permettra de justifier de l’existence de difficultés non résolues si le cas se représente.
3. Vérifiez que tous les frais des utilités et d’entretien du bien ont été payés par le propriétaire et qu’il n’y a pas d’arriérés, surtout pour la DEWA car la climatisation coûte cher à Dubaï.
4. Veillez à ce que l’appartement soit livré propre et immédiatement habitable.
5. Faites l’inventaire de votre ou de vos places de parking si vous avez une ou plusieurs voiture/s et s’il y a des places de courtoisie pour vos invités.
6. Votre agence immobilière est-elle bien enregistrée auprès de la “RERA” (le Dubai Land Department) ? Demandez un numéro de courtier pour vous en assurer !
7. Voyez comment accéder au reste de l’immeuble et de la résidence : demandez des clés ou des cartes d’accès si vous ne les avez pas.
8. Libellez vos chèques au nom du bailleur du bien immobilier. Demandez-lui une copie de son passeport et de son titre de propriété !
9. Assurez-vous que toutes les pannes et soucis relatifs à la maintenance soient réparés avant d’emménager.

Le loyer peut-il augmenter ?

Les augmentations de loyer sont encadrées à Dubaï. Comme le marché est haussier, il est possible que le propriétaire souhaite augmenter le loyer et il faut donc bien regarder l’évolution de l’offre et de la demande. Si vous avez le moindre doute sur le montant réclamé, vérifiez tout sur le site officiel de la RERA. Il vous faudra entrer sur un formulaire en ligne les données : dates, surface, type de propriété, nombre de pièces, loyer actuel, etc. Une sorte de calculette vous indiquera dans quelle fourchette le bailleur est autorisé à augmenter le loyer.

Comment obtenir un visa d’investisseur à Dubaï ?

Si vous souhaitez rester plus longtemps sur place à Dubaï, vous pouvez acquérir un visa de résident dans les Émirats Arabes Unis en y fondant une société commerciale. Cette entreprise sera idéalement localisée dans une zone économique franche mais ce n’est pas obligatoire. Il y a des zones franches avec des spécificités, notamment en matière de taxes à payer pour y fonder une société commerciale ou une compagnie.

Détail important : il n’est pas absolument nécessaire qu’il y ait une activité économique effective dans cette entreprise.

À noter que s’il s’agit d’une compagnie off-shore, il ne sera pas possible de prétendre à un visa de résident à Dubaï ou aux Émirats Arabes Unis

Ainsi, vous pourrez recevoir un visa de résident investisseur, qui est valable durant trois années.

Ce visa spécial pourra être renouvelé à expiration, et en principe de façon illimitée.

Il y a néanmoins des conditions :

• se rendre aux EAU une fois tous les 180 jours au moins
• payer annuellement des frais de prolongation de l’enregistrement de l’entreprise à l’origine de l’attribution du ou des visas de résident(s)

Conclusion

Comme vous le voyez, il y a plusieurs solutions pour pouvoir louer un appartement à Dubaï et quelques pièges à éviter. Ces précautions étant prises, vous pouvez tout à fait obtenir un visa de résident et profiter pleinement de votre nouvelle propriété dans un cadre magnifique et moderne, plein de promesses !